Vormerkung des Mietvertrages

Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

Voraussetzung für die Vormerkung:

• Bestehen eines gültigen Mietvertrages

• Vormerkungsabrede zwischen den Parteien

• Formlos möglich

  • Im Mietvertrag oder separat

  • Gleichzeitig oder nachträglich

• Vereinbarung über Dauer der Vormerkung

• Keine zeitliche Beschränkung (maximal wie die Höchstmietdauer)

  • Der einfache Hinweis im Vertrag „Das Mietverhältnis ist im Grundbuch vorzumerken“ eignet sich nur, wenn bei befristeten Verträgen. Dort wo das Mietverhältnis also nach Ablauf der festgelegten Dauer ohne Kündigung endet. In allen anderen Fällen ist die Vormerkungsdauer genau im Vertrag zu vereinbaren.

  • Da die Praxis der Grundbuchämter hinsichtlich der Voraussetzung und Zulässigkeit an die Dauer der Vormerkung variiert, ist eine vorgehende Abklärung sinnvoll

• Anmeldung beim Grundbuch

• Durch schriftliche Erklärung des Eigentümers des vermieteten Grundstückes

  • Einreichen des Rechtsgrundausweises (regelmässig der Mietvertrag). Sofern Vormerkungsabrede nicht im Mietvertrag enthalten, muss diese ebenfalls eingereicht werden.

Wirkung der Vormerkung bei Veräusserung:

• Mietverhältnis geht auf Erwerber über

• Erwerber tritt in die Vermieterstellung

• Vormerkung hat hier nur die Wirkung, dass das ausserordentliche Kündigungsrecht gemäss Art. 261 Abs. 2 OR des Erwerbes ausgeschlossen wird. Der neue Eigentümer kann den Mietvertag also selbst dann nicht kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. 

• Nicht geschützt ist der Mieter im Fall, dass ein im Rang vorgehender Grundpfandgläubiger in der Zwangsverwertung den Doppelaufruf verlangt und die (jüngere) Vormerkung daraufhin gelöscht wird.

Achtung beim Heimfall im Baurecht
Ist ein Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, so geht das Bundesgericht davon aus, dass der Mieter wusste, dass es sich beim Grundstück um ein Baurechtsgrundstück handelt. Entsprechend geht das Bundesgericht davon aus, dass der Mieter von der Dauer des Baurechts Kenntnis hat und den Zeitpunkt des Heimfalls kannte. Im Ergebnis hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis beim Heimfall nicht auf den Grundeigentümer übergeht und eine Aufhebung rechtsgültig ist. Ob dies auch der Fall wäre, wenn der Mietvertrag im Grundbuch nicht vorgemerkt wurde, lies das BGer offen.