Q&A zum Grundstückkauf
Der Kauf eines Eigenheims (Haus oder Eigentumswohnung) ist eine grosse finanzielle Entscheidung was mit rechtlichen und finanziellen Schwierigkeiten verbunden ist. Im vorliegenden Blogbeitrag werden die wichtigsten Fragen rund um den Kauf eines Grundstücks (Haus oder Eigentumswohnung) beantwortet.
Q and a zum Grundstückkauf
Fragen und Antworten zum Grundstückkauf
Wie kann ich ein Grundstück kaufen?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss gemäss Art. 216 Abs. 1 OR zunächst öffentlich beurkundet werden. Das heisst, dass Käufer und Verkäufer des Grundstücks vor dem Notaren erscheinen müssen. Der Vertrag muss dabei folgende Punkte enthalten: Beschreibung des Grundstücks (meist in Form des Grundbuch-Auszugs), Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Bedingungen und allfällige Vorbehalte, Übergabezeitpunkt und Haftungsübertragung.
Damit der Grundstückkauf erledigt ist und das Eigentum übergegangen ist, bedarf es einem Grundbucheintrag.
Was ist das Grundbuch?
Das Eigentum an Grundstücken wird im Grundbuch registriert. Dieses Register enthält die wesentlichen Informationen über das Grundstück. Insbesondere den Eigentümer, bestehende Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte, Grundstücksfläche und Nutzungsart.
Was kann einem Grundstückkauf im Wege stehen?
Vorkaufs- und Rückkaufsrecht: Dies kann geltend gemacht werden, wenn ein Grundstück verkauft wird oder bei einem Rechtsgeschäft, das einem Verkauf gleichkommt. Der Verkäufer muss den Vorkaufs- bzw. Rückkaufsberechtigten dabei über den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen, welcher das Grundstück zu denselben Bedingungen kaufen kann.
Lex Koller: Erwerb von Grundstücken durch eine ausländische Person, es bedarf dabei einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Behörde.
Habe ich Anspruch auf ein mängelfreies Grundstück oder Gebäude?
Grundsätzlich hat der Verkäufer eines Grundstücks dem Käufer Ersatz zu leisten, wenn das Grundstück nicht die Masse / Grösse besitzt, das im Kaufvertrag angegeben ist (Art. 219 OR).
Der Verkäufer wird in der Regel die Mängelhaftung ausschliessen. Man Kauft das Grundstück demnach, wie man es gesehen hat. Ausgenommen hiervon sind arglistig (also dem Verkäufer bekannte Mängel, welche böswillig verschwiegen wurden) verschwiegene Mängel. Es ist demnach zu empfehlen, das Grundstück (und die sich darauf befindlichen Immobilien) unter Umständen durch einen Bausachverständigen zu überprüfen.
Kann es Beschränkungen oder Einschränkungen geben?
Typische Beschränkungen sind etwa die Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte. Aber auch andere Dienstbarkeiten, welche das Eigentum beschränken können. Dazu zählen etwa Baurechte, Wegerechte, Nutzniessungen etc. Diese können das Eigentum dermassen beschränken, dass das Grundstück selbst nicht oder eingeschränkt genutzt werden kann.
Fragen und Antworten zur Finanzierung und Pfandrechte:
Wie kann ein Grundstückkauf finanziert werden?
In der Regel werden Grundstücke mittels Kredit einer Bank finanziert. Dazu muss eine Sicherheit geleistete werden, dass die Bank im Falle der Nichtbefriedigung eine Möglichkeit hat, ihr Geld abzusichern. Dazu gibt es insbesondere die Grundpfandverschreibung (sog. Hypothek) oder den sog. Schuldbrief.
Was ist der Unterschied zwischen Grundpfandverschreibung und Schuldbrief?
Grundpfandverschreibung: Die Grundpfandverschreibung dient der ausschliesslichen Sicherung einer Forderung (Art. 824 Abs. 1 ZGB). Die Grundpfandverschreibung ist demnach ein Eintrag im Grundbuch. Mit einer Grundpfandverschreibung kann eine beliebige Forderung gesichert werden. Es ist möglich, dass eine Grundpfandverschreibung an Grundstücken von Dritten errichtet wird, was bedeutet, dass der Schuldner nicht Eigentümer des zugrundeliegenden Grundstücks sein muss. Die Grundpfandverschreibung kann durch Rechtsgeschäft oder Gesetz entstehen.
Schuldbrief: Der Schuldbrief ist wie die Grundpfandverschreibung ein Sicherungsmittel, um eine Forderung sichern zu können. Es handelt sich hierbei aber im Gegensatz zur Grundpfandverschreibung um ein Verkehrsgrundpfandrecht, welches somit nicht reine Sicherungs-, sondern auch Verkehrsfunktion aufweist. Es wird demnach ein Pfandtitel ausgestellt, welchem besonderer öffentlicher Glaube zugesprochen wird. Der Schuldbrief kann lediglich durch Rechtsgeschäft begründet werden.
Der Unterschied besteht somit insbesondere in der Verkehrsfähigkeit des Schuldbriefes (besonderer öffentlicher Glaube).
Welche Arten von Schuldbriefen gibt es?
Zu Unterscheiden sind die sog. Papierschuldbriefe und die Registerschuldbriefe. Ein Papierschuldbrief ist eine verschriftlichte Urkunde, welche effektiv ausgestellt wird. Beide Arten des Schuldbriefes sind dabei gleichwertig.
Der Papierschuldbrief ist ein physisches (Wert)-papier und kann auf den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen ausgestellt werden (Namensschuldbrief).
Im Gegensatz dazu existiert der Registerschuldbrief nur digital und auf einen bestimmten Namen. Der Vorteil ist, dass der Schuldbrief sicherer ist, da er nicht aufbewahrt werden muss und der Schuldbrief kann dabei nicht verloren gehen.
Welche Vor- und Nachteile haben die verschiedenen Schuldbriefarten?
Der Papierschuldbrief kann verloren gehen oder beschädigt werden, was ein aufwendiges gerichtliches Erneuerungs- bzw. Kraftloserklärungsverfahren mit sich bringt. Da es sich dabei auch um ein Wertpapier handelt, muss dieser möglichst sicher, bspw. in einem Tresor aufbewahrt werden.
Der Registerschuldbrief hingegen ist ein Schuldbrief, welches in einem Register hinterlegt ist. Dieser kann entsprechend nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Der Registerschuldbrief ist demnach sicherer.
Wie kann ein Schuldbrief begründet werden?
Zur Errichtung eines Papierschuldbriefs und eines Registerschuldbriefs ist eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich, wobei als Grundlage ein Vertrag auf die Errichtung eines Grundpfandrechts in Betracht kommt, welcher öffentlich beurkundet sein muss.
Was ist die Schuldbriefforderung (Pfandsumme)?
Die Schuldbriefforderung ist die Forderung, welche neben die Grundforderung (die Hypothek an sich) tritt. Es handelt sich dabei um die maximal-gesicherte Forderung, welche durch den Schuldbrief verpfändet werden könnte. Das heisst, dass die effektiv-geschuldete Hypothek (Kreditschuld) tiefer sein kann, als die Pfandsumme, insbesondere wenn bereits ein Teil der Hypothek zurückbezahlt wurden. Dabei wichtig ist die Rangreihenfolge. Je niedriger eine Rangstelle ist, desto eher erhält der Gläubiger sein Geld wieder.
Was ist, wenn ich eine Hypothek abbezahlt habe?
Wurde die Schuld abbezahlt, so kann der Schuldbrief von der Bank zurück-, bzw. herausverlangt werden. Der Vorteil ist, dass ein Papierschuldbrief wiederverwendet werden kann. D.h. sollte wiederum eine Hypothek aufgenommen werden, kann der Schuldbrief wiederum als Sicherheit dienen, wobei dafür der Besitz an den Hypothekargeber übertragen werden muss. Es macht demnach wenig Sinn, den Schuldbrief zu löschen.
Was ist, wenn ich meine Hypothekarzins nicht mehr bezahlen kann (sog. Verwertungsfall)?
Kann der Zins nicht mehr bezahlt werden, kommt es zu einer sog. Betreibung auf Pfandverwertung. Die Bank kann mittels Schuldbriefs das Grundstück Zwangsverwerten und sich aus dem Erlös der Bank ist es verboten, das Grundstück zu eigenem Eigentum zu nehmen. Dabei wird das Grundstück versteigert und der Erlös wird der Bank zu kommen, damit diese die Zinsen und die Schuld decken kann. Sollte es einen Überschuss geben, ist dieser entsprechend zurückzuzahlen, damit allenfalls andere Gläubiger ebenfalls befriedigt werden können.
